부동산 투자에서 성공하려면 많은 시간을 공들이고 관심을 가져야한다

예를 들어 상가에 투자하려면 몇 달 전부터 그 건물과 그 지역의 유동인구를 파악해야 하며

자신이 투자하고자하는 상가의 유동인구를 시간단위와 일주일간 어느 요일에 더 많은 사람들이 상가를 오고 가는지를 메모하고 만약 투자가 아니라 자신이 직접 운영할 업종이 있다면 그 업종에 맞는 테마와 스토리까지 생각하고 계획을 세워야 성공할 수 있다하지만 토지란 주거지나 수익성 건물과 다른 차원에서 접근해야 성공할 수 있다.

일단 자신이 구입하고자 하는 토지에 명확한 정의를 내려야 된다.

토지는 구입해서 바로 건축행위를 할건지 아니면 장기적인 안목에서 투자를 할건지를 먼저 정해야 기회비용을 적절히 활용할 수 있다.

또한 어떠한 지역에 어떤 목적으로 투자할건가 평당 가격대와 자신이 동원 가능한 자금이 얼마인가에 대한 계획도 세워야만 된다.

하지만 땅은 다른 부동산에 비하여 감가상각 없이 시간만 흐르면 지가 상승된다는 건 누구나 알고 있다.

문제는 얼마를 투자해서 얼마의 투자이익이 발생할 수 있는가가 중요하다.

그러려면 가능하면 저렴한 토지에 관심을 가져야 되고 또한 이슈가 많은 지역에 투자해야 수익의 극대화를 노릴 수 있다.

먼저 토지에서 성공하려면 몇 가지 좋은 습관을 스스로 세워서 실천해야만 된다.

먼저지도를 자주 보는 습관을 가지셔야 성공할 수 있다.

요즘은 인터넷 지도가 발달되어 약간의 관심만 가지면 이슈가 있는 지역의 지도를 상세하게 볼 수 있다. 일단 이슈가 있는 지역의 뉴스거리를 상세히 검색하여 숙지하고 자신이 투자하고자 하는 지역과 얼마나 연관성이 있는가를 검토해야만 된다.

누구나 1주에 3번 이상 지도를 보게 되면 전 국토가 눈에 들어오고 개발 가능지역을 상상하게 되며 투자 감각이 생기게 된다.

우리나라 국토종합 계획도를 과거 1차에서부터 진행 중인 4차까지 검토하라.

국토개발은 장기간 계획에 의하여 세워지고 진행되므로 정권이 바뀌고 정책이 바뀌어도 큰 틀의 기본 구상은 이어지므로 기간산업 계획은 어느 정도 상상할 수 있게 된다.

그로 인한 개발에 따른 투자 감각이 부수적으로 발달하게 된다.

자신이 공무원이 된 입장에서 지도를 보며 개발계획을 상상해보자.

어느 지역이 어떻게 개발될 것 같다는 생각을 소시민의 입장에서 생각하기보다는 공익을 위한 공무원의 입장에서 관심 있는 지역의 도시의 지도를 보면서 상상해보자. 그러다 보면 자신이 생각해도 이곳이다 하고 눈에 들어오고 느낌이 생긴다.

예를 들어 어떠한 지역에 시청이나 청사가 새롭게 세워지면 그 지역 공무원은 지역 발전을 위해 계획을 세우게 된다. 곧 일자리를 만들고 인구를 늘리려면 저렴한 토지에다 새롭게 인프라와 시설을 만들어야 된다. 이미 수도권은 신도시확장으로 인한 공간 활용이 가능한 모든 토지는 거의 개발되어 지도를 펼쳐보면 더 이상 주거지나 도시를 건설할 곳이 없다.

바로 이런 빈틈을 투자자들은 주목해야만 된다. 과거 우리나라 도시개발 현황을 살펴볼 때 이젠 더 이상 그린벨트라는 성역을 유지하고서는 서울에 밀집해 있는 거대한 직장 군을 외면하고 도시를 개발할 수 없다. 수도권 그린벨트는 그래서 잠재수요가 있는 것이다. 요즘 이슈는 시장이나 도지사나 어떻게 하면 자신이 단체장으로 있는 그린벨트를 무리 없이 해제할 수 있을까에 모두 머리를 맞대고 저울질하고 있다. 9만평 이하의 그린벨트를 단체장 권한으로 해제 가능한 이 기회를 시장이나 도지사로서는 절대 포기하기 어려운 선택이며 우린 이 기회의 땅을 절대 놓쳐서도 안 된다.수도권 그린벨트는 시간이 지나면 정말! 어쩔 수 없이 해제될 수밖에 없다.

그린벨트도 땅이다. 도시가 발전할수록 인구는 어쩔 수 없이 수도권으로 더욱 몰릴 수밖에 없을 것이다. 일단 일본만 보더라도 우리보다 20~30년 전에 이미 고속전철의 혜택으로 도시와 제법 떨어진 곳에 뉴타운을 세웠으나 20~30년이 지난 지금은 젊은 직장인들은 직장과 가까운 도시로 다시 재진입하고 있다. 과거 거리가 먼 거리의 도시는 옮겨간 구세대들만 남고 지금은 공동화 현상이 일어나고 있어 사회적 문제가 되고 있다.

하지만 다행히 우리나라는 뉴타운과 신도시는 서울이라는 거대한 도시를 중심으로 세워졌기 때문에 아직 판단하기는 이르지만 일본과는 다른 결과가 일어나리라고 생각된다.

우리나라 외각도시의 특징은 서울을 종착점으로 일거리가 있는 직장을 바라보며 형성되었고 그 주거지는 기초적인 소비생활을 위한 약간의 먹거리상가만 발전되어 있다. 구조적으로 직장은 서울로만 향하게 되어 있어서 앞으로도 수도권 지역의 토지가 투자처로서 매력은 있지만 가격에서 이미 상당히 올라있으므로 소액의 금액으로 큰 수익을 낼 수가 없다. 만약 큰 수익을 기대하려면 약간의 모험이 따르는 그린벨트에 투자하는 것이 유리하다. 그린벨트도 땅이기 때문에 지가상승은 지속적으로 되며 만약 그린벨트가 해제만 된다면 정말 큰 폭의 수익 실현이 가능하다.

우리나라의 궁극적인 부동산 부자들은 그린벨트에 투자하고 그 거대한 개발이익으로 자산가가 된 것을 매스컴을 통해서 수없이 접하고 있지만 아쉽게도 서민들에게는 아직도 정보부족과 인식부족으로 그린벨트는 못쓰는 땅이라고 생각된다.

하지만 인터넷 정보에 발 빠른 전문직종과 소수의 서민들은 미래의 인생역전을 기대하며 서서히 투자하고 있다.

만약 약간의 투자자금과 시간을 감내할 수만 있다면 지금이라도 수도권 지역의 그린벨트에투자해야 가장 투자대비 가장 큰 수익을 볼 수 있게 된다.

[출처] 지도만 잘 봐도 그린벨트에 꽃이 핀다. |작성자 홍세빈실장